【2024財政預算案】財爺撤辣招97時代再度來臨 地產界紛紛浦頭！樓市迎來新轉機!?

對於撤辣一出，令不少地產界之友紛紛浦頭，直指歡迎全面「撤辣」措施，因這可直接減低買家的稅項負擔，有助推動住房需求增加，眼見地產佬唱好樓市就知不妙，首先早期樓價持續受壓不是並無原因，受加息環境影響，本身已對供樓人士的負擔不斷加重，早前銀行亦不斷下調各大屋苑的估值，而進入加息周期，有大部份業主因供不起樓，而選擇壯士斷臂斷供單位，讓銀行收回住宅淪為銀主盤，越來越多銀主盤湧現市場，截至今年一月尾，銀主盤已連升三個月滾存至約330伙銀主盤單位，創15年新高紀錄，而銀行收樓前會進行一系列的程序，收樓過程快則三至半年，加上美聯儲雖然暫停加息，但始終沒有說明減息的時間表，經濟環境難以於短期內好轉，所以預計銀主盤的單位只會越來越多。

另外政府看來嘗在夢中，還未搞清香港現時的局勢。早在幾年前就已經有不少外資企業正在加速撤離香港，多間跨國企業資金流走，早前高盛亦被傳出將會棄租銅鑼灣的辦公室，花旗與摩根亦曾指出不排除會撤出中國市場，若果成真，這舉會繼立法23條後嚴重影響本港國際金融中心的地位。翻查數據顯示，多間美國公司在香港的數量已連續四年下降，數據截至2022年6月已降至1,258間，自香港回歸中國，開初於一國兩制的口號下仍然擁有獨立的法律系統，因而吸引外資公司在香港定立分部，但隨著上屆政府不斷硬推立法，加上中美的貿易戰以及內地經濟放緩，早已令到外資機構對香港失去信心，在以往樓市炒得火紅火熱的時候，有不少是多間上市公司企業為員工購置的住宅，現時已有多間企業逐漸撤離，要救樓市，首要救經濟，政府非但沒有想法子去挽留外國資金，反之還不斷硬推23條立法，此也是香港不論經濟或樓市向下走的主要原因。

歷史就好像不斷地重複，香港高官總是不能在錯誤中成長，於1997年的亞洲金融風暴前夕，香港樓市亦曾經如早幾年一樣瘋狂上升，當年大多數香港人總以為樓價總是有升冇跌，不斷借貸購買物業，加大槓桿。怎料到於1997年爆發金融風暴，恒生指數跌破9,000點，中原城市領先指數，更在一年內下跌50%，跌至1998年10月的45.71 ，令到在樓市高峰期間借貸買樓的市民，全部變成負資產，於1997年至2003年期間，除金融風暴之外，伴隨沙士疫情，令香港樓市插水式下跌，中原城市領先指數更跌至2003年的31.77 ，樓價合共蒸發七成，而於2003年金管局公布負資產數字竟高達10.5萬宗，即是每5位供樓的人士就有1位屬於負資產，於1997年，破產管理處全年合共發出893宗破產令，去到2003年激增至全年發出24,922個破產令，數字升得驚人。

現在就如1997年一樣，當年香港住宅按揭並沒有任何壓力測試，只要供款的數額不超過月入一半，業主就可以獲得貸款，按揭成數上限為九成，雖然當年按息高達10厘，但其實與現時加息與通脹的狀態情況下不相伯仲，現時香港的二手樓價已經連續跌約九個月，創七年新低，樓價亦已較高位下調23%，兩年來樓價的跌幅，已令香港物業資產值蒸發2.6萬億港元，早幾年以高價購買納米樓的香港人眼見樓價大跌，由當初的6百多萬劈價至4百萬都無人問津，大叫救命當中。另一例子有黃竹坑的南岸1期晉環，繼呂小姐撻訂過千萬之外，亦有多達過30多宗撻訂情況出現，金額涉近7,200萬，而當時呎價為4萬7，最近有同區住客轉租為買，購入晉環開放式間隔單位，實用面積為294平方呎，呎價大跌近2.2萬。而早年受疫情影響，香港現時積壓多達3萬個樓宇新盤，而為求去貨，市場亦估計發展商將會克制開價，務求盡快清貨，眼見不少業主以為撤辣招會令香港樓價急升因而封盤，筆者實在太佩服買/賣家的勇氣。

香港政府到此時此刻還在寄望有內地買家到港購買樓房，重振香港樓市雄風，未免有點痴人說夢。中國人民銀行早前宣佈降準，向市場釋出大量資金後，即使陳茂波不斷催眠自己有大量新資金流入香港市場，但香港股市並沒有大反彈，恆指仍然處於20,000點之下。反觀對岸的日經平均指數已經創下34年來歷史新高，而令日本股市持續爆升的其中原因，有大量中國投資者湧入日本股市必屬之一。中國AMC野村日經225的ETF的交易總額已經達到3億7,300萬元人民幣，創下歷史以來新高記錄，中國人向日本拋出橄欖枝，情願買日本股都不願投資港股，香港政府現想靠撤辣招救樓市，筆者還是奉勸香港人一句，前車可鑑，輸得起先好買。

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