【300萬上車盤攻略】嚴選5大潛力新盤！新界筍盤、按揭優惠、投資陷阱全方位分析

今年首季全港400萬或以下新盤的成交宗數高達1,164宗，刷新自2016年以來的紀錄。當中以屯門區最為突出，佔據356宗成交，即佔總成交近三分之一，反映該區細價樓供應充足且受市場追捧。

這種「成交升、價位壓」的現象，正是市場調整期的典型特徵。當樓價回調與政策鬆綁同時出現，發展商便會把握時機，推出更具吸引力的上車新盤，以刺激買氣並清理庫存。

政策刺激：400萬或以下單位印花稅降至100元

港府於2024年宣布，針對400萬元以下的住宅單位，印花稅一律只收100元。這大大降低了首次置業的交易成本，對300–400萬的單位影響尤其明顯。

發展商主動壓價搶市

發展商近月積極推出「300萬有找」單位，並提供高達9成按揭及「即供優惠」。如帝御‧嵐天與SIERRA SEA，紛紛打出細價牌，萬科旗下項目加推時，特意減價達2.5%，強化成交誘因。

這個由佳明集團與帝國集團合作發展的項目，是近期最矚目的「超低入場價」案例。根據 Yahoo 財經報道，折實入場價低至299.93萬，面積由184至388呎不等，平均呎價約為13,998至17,463元。

發展商提供「二按」計劃，首期僅需約30萬，為市場少見的「低首期上車盤」。消息指單日錄得3宗成交，顯示買家入市意欲高企。

朗日峰由嘉里建設發展，位處元朗嘉里大棠路地段，總數僅82伙，屬低密度住宅項目。主打276呎起的開放式及1房戶型，預計最快本月取得滿意紙後推售，售價有望壓在400萬內。

根據報導，設計規劃配合區內自然景觀，加上實用面積細小，為有意低門檻上車或收租的用家提供理想選擇。

位於西貢西沙路十四鄉的 SIERRA SEA 1B期，由新鴻基地產發展，屬區內罕見的全新大型住宅項目。項目首批168伙於短時間內沽清，反映市場承接力強。發展商其後應市加推88伙，折實入場價約310萬元，主打開放式及一房單位，平均呎價約12,000元起。

SIERRA SEA 設計以實用為主，屬輕資產入市之選，配合市場印花稅寬減及按揭利率趨穩，成為西貢北細價樓市場的焦點。其定位明確針對首置客與投資者，為目前400萬以下樓盤中少數具規模與品牌信心的供應之一。

由萬科香港發展的大埔「上然」第2期，亦是近期細價樓市場的矚目新盤。新一批單位售價較上一期下調約2.5%，折實平均呎價約13,000元起，入場價約由390萬元起步。

「上然」位於大埔白石角一帶，鄰近科學園及港鐵大學站，屬市區外圍核心地段，交通與生活配套兼備。項目主打一房及兩房單位，定位偏向年輕上班族與小家庭，屬區內較具升值潛力的新供應。

萬科的策略明顯偏向搶攻市佔率，在樓市尚未完全復甦時，透過主動調價推盤，吸納觀望已久的潛在買家。

若不希望住在新界偏遠地區，也可考慮市區邊陲地段如沙田。UNI RESIDENCE首推50伙，入場價約為409.9萬，略高於400萬，但貼近首置門檻。平均呎價約15,481元，屬沙田區較低價選擇。

由於靠近港鐵站及大型商場，兼具生活便利性及潛在升值空間，對追求交通便利的用戶而言仍具吸引力。

總價壓縮、風險降低

在目前樓價尚未反彈的情況下，300萬左右的單位代表風險較低的入市方式，特別是對於供款能力有限的首置客而言，能夠更安心地進行中長線持有。

投資者重新部署資金

面對股票市場波動及債息回落，不少中產資金重返實體資產，尤其是總價低、出租穩定的細價樓，成為「收租＋保值」的雙重選擇。

供平過租重現　

拆息持續回落導致十大屋苑悉數「供平過租」。以貸款額500萬港元、還款期30年計算，最新H按息1.97厘的每月供款為18,406元，比起H按封頂3.5厘的每月供款為22,452元，減少約4,046元（減約18%），有助減輕現時以H按供樓業主的供款支出。此外，十大屋苑曾在2周交投升逾26%，其中不乏細單位的沙田第一城升幅最顯著，2周升約3倍。

2025年初的這波「300萬上車新盤潮」，在政策寬減、發展商讓利和息口回落等多項因素推動下形成。從數據上看，400萬以下單位成交創9年新高，確實反映了市場某程度的回暖，但這是否代表穩陣的入市時機，仍要視乎買家的資金條件與風險承受力。

對部分首置人士來說，這是一個比過去幾年條件更友善的窗口：發展商推出高按揭、低入場價的新供應，甚至有「供平過租」的個案出現，令原本未有機會置業的租客，開始認真考慮轉為業主。

然而，樓市整體仍處於整固階段，短期內未必有明確升勢。若買家期望短期升值或炒賣回報，風險依然存在。但若具備穩定收入、長線持有意向，並以自住或收租為目標，現時的細價盤選項，或可作為一個相對審慎的切入點。

（以上評論為作者個人意見，並不代表本網站立場。投資者須注意投資涉及風險，價格可升可跌甚至變成毫無價值。投資者在作出任何投資決定前，應詳細閱讀有關之風險披露聲明及相關文件。）