【李嘉誠又贏？】中環中心的「火棒考驗」商廈市場低迷 搞共享辦公室是否一條出路？

2017年，香港經濟欣欣向榮，甲級寫字樓市場需求旺盛。

李嘉誠的長實集團在此背景下，以創紀錄的價格出售中環中心的業權，吸引了包括「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、世茂房地產主席許榮茂等在內的眾多知名投資者。

然而，隨著社會運動、疫情及全球經濟前景的不確定性，中環中心的價值在短短幾年內大幅下跌，這些投資者成為了市場變動中的「火炬手」。

最近，中環中心22樓的一個單位以1.3萬元每呎的價格成交，創下了近十年來的新低。

該單位的原業主於2019年以1.14億元的價格從投資者蔡志忠手中購入，當時的成交呎價為3.85萬元。

然而，五年後，由於市場需求疲軟，該業主不得不以4,200萬港元的價格出售該物業，最終虧損達6,800萬港元，損失率高達63%。

這一案例凸顯了中環中心作為投資標的的不確定性，也讓市場對於香港核心地段商廈的未來充滿疑慮。蔡志忠是少數能在將中環中心甩手賺錢的人。

《彭博》在一篇報導中，以「象徵中國信貸泡沫的香港高塔爆破」為題，對中環中心近期的價值下跌進行了深度分析。

報導指出，中環中心的價值下滑，特別是中國房地產發展商禹洲集團急於以折扣價出售其所持有的單位，成為中國信貸泡沫破裂的象徵之一。

禹洲集團持有的中環中心21樓單位，意向呎價低至20,432元，比其當年購入時的34,098元大幅縮水。

這不僅顯示了內房危機對香港商業地產市場的衝擊，也讓人們對香港作為金融中心的未來充滿擔憂。

牛津大學中國中心的研究員George Magnus在接受《彭博》採訪時也表示，中國信貸泡沫的破裂，將為香港的商業地產市場帶來長期的損害。

他強調，隨著內地企業在香港的投資減少，中環中心這類核心地段的價值將難以回復到過去的高峰水平。

Magnus認為，中環中心的價值下滑，標誌著香港地產市場的轉折點，也預示著未來幾年內，商業地產的需求將持續疲弱。

此外，世茂房地產主席許榮茂也不得不減價出售其所持有的中環中心樓面。

據報導，許榮茂持有的63樓全層單位於今年五月以7.3億元售出，平均呎價約為2.8萬元，較2018年高峰期的5萬元呎價跌去超過四成。

這一現象顯示出，即便是最具實力的投資者，也難以在這波市場逆轉中保持不敗。

資深物業投資者湯文亮在2021年時曾自信滿滿地表示，他持有的中環中心幾層樓面，空置率接近零，表現出穩定的出租狀況。

他甚至笑言，自己在當時市場低迷時期選擇進場，是一個「贏到無倫」的決策，該後悔的是李嘉誠。

然而，現實是殘酷的，隨著中環中心呎價從當年的高峰期跌至目前的1.3萬，湯文亮這一「睇準時機」的舉動，現在看來更像是一次誤判。

有評論甚至揶揄說，湯文亮當時的豪言壯語，如今只能作為市場教訓的典範。

「小巴大王」馬亞木也是當年李嘉誠「天價大刁」的接棒者之一。

他持有中環中心的多個樓層，並在市場高峰期以高價進場。

然而，隨著市場的逆轉，馬亞木的投資開始面臨困境。

他曾經豪氣地宣稱自己在最好的時機進場，結果卻是在樓市風光不再的時候，被迫大幅減價出租。

不知在天之靈的他看著老友們今天的處境會怎樣想？

香港商廈市場的低迷並不僅限於中環中心，整體市場的供應過剩和需求不足是導致價值下跌的主要原因。

隨著越來越多的內外資企業縮減規模，寫字樓的需求量大幅減少，中環中心這類核心地段物業也無法獨善其身。

目前，中環中心放租單位約有80個，部分低層單位的呎租甚至低至30餘元，對比鄰近的IFC大廈，後者的呎租至少在百元以上。

這種低價租金的現象反映出市場對於高品質商廈的需求已經遠不如以往，即使是位置優越的中環中心也難以維持過去的價值。

中環中心的「大王」們，最近是不是有點睡不安穩？

畢竟，當初信誠哥一躍入坑，如今看著1.3萬呎價心裡估計都在滴血吧。

別急，現在還有個「小貼士」給你們：學學長實，搞搞共享辦公室，或許能為你們的投資損失止血一點點。

最近長實在長江集團中心推出了共享辦公室，月租最低4000元起步，海景獨立辦公室也不過9000元。

看來，誠哥這次真的在想辦法讓空置的寫字樓變現，讓資產流動起來。

反觀那些還死守著中環中心的「大王」們，還在等什麼呢？

市場供過於求，租不出去也賣不出去，不如跟著誠哥的步伐，把空置的樓層改裝成共享辦公室，說不定還能吸引一些初創企業進駐，改口說為香港創科發展貢獻！

（以上評論為作者個人意見，並不代表本網站立場。投資者須注意投資涉及風險，價格可升可跌甚至變成毫無價值。投資者在作出任何投資決定前，應詳細閱讀有關之風險披露聲明及相關文件。）