【香港樓市深度剖析】撤辣困局、人口流失、供需失衡⋯⋯香港樓市陷入持續低迷？！

過去四年，數十萬香港人移民海外，特別是英國，這些移民者大多在香港擁有房產。

移民後，他們通常會賣掉香港樓，在英國購買更大的住宅，剩餘資金用來投資。

這些移民者為市場帶來了約6萬個單位的額外供應，導致市場供應過剩，壓力倍增。發展商的財務狀況日益惡化，手中握有大量未售出的單位，達到自沙士以來的最高水平。為了維持現金流，發展商不得不大幅降價促銷。

例如，元朗的Yohohub II，比兩年前同一項目的尺價減少了三成，誠哥新盤LYOS、親海駅都要劈價，顯示出發展商急於出貨的決心。

內地買家曾是香港樓市的重要支柱，但近年來需求急劇減少。

部分大型銀行已經暫停接受沒有香港身份證的內地客按揭申請，這讓內地客在港買樓變得更加困難。

內地經濟放緩和香港高昂的樓價使得內地買家興趣大減。雖然豪宅市場依然吸引了一些內地買家，特別是已成為永久居民的「新港人」，但整體需求顯著下降。

長江實業主席李澤鉅表示，樓市的剛性需求依然存在，但短期內受限於高地價和建築成本，再加上高利率，地產業務獲得雙位數回報並不容易。

李澤鉅在股東會上指出，樓市將繼續受到房屋政策和利率走向的主導，未來發展依然充滿挑戰。

短期內，需求明顯減少。經濟不確定性增加，許多人選擇觀望。

此外，雖然樓價下跌了兩成，但利息上升，讓香港樓市的負擔指數反而上升，買樓更加困難。

長期來看，行為上的改變也影響了需求。以前家長會幫助子女買樓，但現在，由於樓價高企和負資產風險增加，年輕人對買樓興趣減少，幫仔女上車間接推他們落火坑。

根據金管局的數據，第一季負資產住宅按揭貸款宗數由去年第四季的2.5萬宗增至3.2萬宗，創下2004年以來的新高。

負資產問題使得中產階層面臨嚴峻考驗，甚至可能跌入低下階層，影響社會穩定性。

雖然金管局高層表示，只要借款人能繼續還款，銀行通常不會追債，但這並不能改變市場的悲觀情緒。

香港政府於2月28日宣布全面撤銷各項樓市辣招，希望能刺激樓市。

然而，儘管措施一出，市場確實一度活躍，看樓量和交投量上升，但樓價並未明顯回升。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，撤辣後樓市活躍，但僅止於成交量增加，價格並未同步上漲。

香港中文大學商學院名譽教研學人李兆波指出，撤辣對樓價的影響有限，主要問題仍在於全球經濟的不確定性、利率上升以及香港本地經濟狀況。他認為，撤辣後樓市短期回暖，但長期走勢仍取決於更廣泛的經濟因素。

未來十年，私樓的落成量預計將穩定增加，每年平均達到1.91萬個單位，這將使樓市供應保持充足，進一步抑制樓價回升。

摩根大通的分析指出，香港樓市需要30個月才能消化現有的供應量，預計今年樓價將下跌5%至10%。

香港樓市面臨的挑戰不僅僅是供應過剩，還包括全球經濟環境的變化和本地經濟的不確定性。

利嘉閣地產研究部的最新報告顯示，今年首季香港錄得約4392宗私樓成交，其中有1305宗成交為蝕讓個案，平均每10宗成交就有3宗蝕讓，蝕讓率達29.7%，創近14年新高。

研究部主管陳海潮表示，撤辣後雖然交投增加，但樓價並未回升，反而蝕讓個案增加，顯示市場壓力持續存在。

香港的高等人才通行證計劃和新資本投資者入境計劃，吸引了一部分內地人搬來香港，但這些新移民多數選擇租樓，而非立即買樓。

中原陳永傑預計，這些新移民對樓市的影響有限，無法改變整體供需失衡的現狀。

香港樓市面臨的問題不僅僅是供需失衡和高樓價，而是結構性和系統性的挑戰。

從供應端看，發展商急於出貨，導致大量低價促銷，壓低了整體市場價格。

從需求端看，內地買家和本地居民的買樓意願明顯降低，加上移民潮帶來的巨大人口流失，進一步削弱了市場需求。

恒隆地產董事長陳啟宗在年報中表示，香港住宅土地供應長達十年的人為短缺局面正逐漸被打破，由於供應預計充足，樓價不會像過去數年那樣大升。

他指出，這一變化長遠來看有利於香港的競爭力。

然而，由於香港與大灣區逐漸實現互聯互通，許多香港市民週末會坐短途列車前往消費，這對本地銷售和租金水平造成壓力，進而引發資本價值下降。

此外，香港的經濟前景依然充滿不確定性。

全球經濟的不穩定性、美國的加息周期、以及本地經濟的低迷，都讓投資者對未來充滿擔憂。

樓市的健康發展需要一個穩定且可預測的經濟環境，而目前顯然缺乏這樣的條件。

然而，長江實業主席李澤鉅和恒隆地產董事長陳啟宗的觀點提供了一個重要的視角：樓市的長遠發展仍有希望。

隨著香港與大灣區的互聯互通加強，香港的樓市可能會與大灣區趨同，這一過程雖然痛苦，但有利於香港的長遠競爭力。

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