【中環十一少專欄】地產經紀界「人吃人」 香港的金融地產潰而不崩

最觸目的當然是接二連三的流標事件，東涌東站無人問津，近十年首次錄得零入標，長實「樓神」趙國雄近日接受媒體訪問時就坦言，「近1年整體經濟表現的確比疫情前弱，估計若整體庫存要低於1萬伙，樓市才有轉勢的機會。」潛台詞即是：樓市轉勢有排未到。

之後就是地產經紀界「人吃人」事件，中原集團向競委會「篤灰」行家涉嫌合謀定價，協議制定一手物業交易必須收取至少2%佣金，而中原因成功「鬥快」投誠，獲接納寬待及承諾不會被展開任何法律程戈序。

事實上樓市成交嚴重萎縮，各大地產代理也陷入水深火熱之中，粗略估計今年香港四成代理食白果。

現時市況之差，好比20年前的沙士，地產分行倒閉，很多時舖位是丟空，沒有出租予其他人，這反映出兩個香港現象，第一是租金本身就貴得令人望而生畏，第二是業主寧企硬不減價的。

地產經紀能夠做的，除了開源節流，就是摧毀對手，把行家送上「斷頭台」，也釀成今次這宗鬧刻。

對於今次的樓市潰而不崩，很多人總是質疑「這次不一樣（This time is different）」，但細心想想，香港人向來實力雄厚，也對磚頭情有獨鍾，不論是物業、商舖、寫字樓，就算是之前幾次的加息周期，也物業上升的趨勢也始終如一。

前幾次加息周期：美國第一個加息周期是在1994年2月至1995年2月，當時聯儲局逐步把利率調高共三個百分點至 6 厘，第二次是1999年6月至2000年5月，美國聯邦基金利率六度上調後升至 6.5 厘，一共調高 1.75 個百分點。第三次就是在在2004年6月至2006年6月，其間聯儲局先後加息 17 次，把利率由 1 厘的低位調高至 5.25 厘；至於最近2015年12月啟動的加息周期，在加息三年至2018年12月期間合共加息9次至2.5厘。

但現在的真實情況是，香港國際城市地位受到重大挑戰，左右逢源的遊戲幾乎結束，加上中國經濟變得缺乏增長點，資產配置（走資）至香港的需求也減少。

種種迹象表明，香港樓市已難以再成為全球的逆市奇疤，反之我們要面對的是，樓市已經度過最黃金的歲月，悄悄進入白銀時代，牛皮之後還是牛皮，陰跌之後還是陰跌。

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